饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关(guān)于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务(wù)事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的一个话为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在(zài)实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其(qí)中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的(de)专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mé为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机n)提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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